울산부동산 매수시기

울산 부동산 매수시기

 

오늘은 울산 부동산 전망에 대해 글을 써보겠습니다. 

하늘 높은 줄 모르고 오르기만 하던 아파트 값이 갑자기 하락하면서 여기저기 비명소리가 들립니다. 유명한 투자자들이 공포에 사서 환희에 팔라고 한결같은 이야기에 고개를 끄덕이지만 막상 현실이 되면 더 패닉에 빠지게 됩니다. 울산광역시는 현대중공업, 자동차 산업 등 우리나라에서 평균소득이 높은 지역입니다. 오래전에 울산에 내려가서 아파트나 땅값이 서울만큼 비싸다는 사실을 알고 충격을 받은 적이 있습니다. 그런 울산부동산 시장이 옛 명성을 잃고 초라한 실적을 보이고 있습니다.  

 

울산아파트 매매에 관한 뉴스

 

 

 

1) 울산의 대장 아파트 가격 변동

문수로 2차 아이파크 가격변동

2021년 6월에 12억 최고가를 찍었던 가격이 현재 7억 8000으로 실거래가를 찍고 있네요. 물론 저층이 포함되어 있기도 하지만 낙폭이 크다고 할 수 있습니다. 

 

 

 

2) 매수, 매도 심리 

 

울산 매도세, 매수세(출처: 아파트실거래가)

울산 2022년 11월 21일 현재 매도세는 93.7이고 매수세는 0.0입니다. 이 표만 보더라도 울산 사람들의 부동산에 대한 심리를 알 수 있겠네요. 불안하고 부담스럽고 더 떨어질까 봐 패닉 상태가 되었다고 봅니다. 게다가 급격한 금리인상으로 인해 심리적인 압박이 증폭되었다고 할 수 있지요. 반면 매수세는 0.0입니다. 투자자들이 '공포에 사서 환희에 팔아라'라고 말할 때 매수해야 하는 시점이 지금과 같은 모습이 아닐까 생각해봅니다. 

 

 

 

3) 전국 광역지자체 인구수

 

전국 광역지자체 인구수(통계청)

울산광역시는 인구 1,113,458만 명으로 광역시 중에서는 가장 인구수가 적습니다. 그렇지만 2017년 전국 지역총소득 1위는 울산광역시가 차지했다. 일자리도 풍부하고 소득 수준도 높지만 점점 조선업이 쇠퇴하고 소득 성장성이 떨어져 옛 명성을 잃어가고 있는 모습이 안타깝다.  

 

울산기본발전계획안

울산에서 모든 소비와 문화, 의료의 중심은 남구이다. 서울은 강남이 중심인데 반해 울산은 그 역할을 남구가 하고 있다. 당연히 울산의 대장 아파트가 위치해있는 곳도 남구 신정동이고 좋은 학군도 이곳에 있다. 

 

 

 

4) 울산 지역 분석

 

울산은 대구, 부산, 경상남도, 포항과 경계를 이루고 있으며 울주군, 중구, 남구, 북구, 동구 5개의 구로 구성되어 있습니다. 남구와 중구가 중심이 되고 북구나 동구에 새 아파트들이 많이 지어지고 있습니다. 

울산개발 계획은 크게 북부권 광역 신성장 거점, 혁신산업벨트 조성 및 국가정원과 연계한 도심 활성화, 국가기간산업-해안관광거점 기능으로 나눠볼 수 있습니다.  이 지역들이 원활하게 교류를 할 수 있도록 트램 설치 계획도 잡혀있습니다. 

 

 

 

5) 인구수와 세대수 

 

울산 인구수 변화추이

울산 세대수 변화추이

울산 인구수는 점점 줄어드는 반면, 세대수는 조금씩 증가하는 추세입니다. 아파트 가격을 이야기할 때 인구가 줄어들어서 폭락한다는 주장을 하는 사람이 있는데 인구수보다 중요한 지표가 세대수입니다. 예전에는 4~6명의 가족이 한 집에 살았는데 이제는 자녀가 성인이 되면 분리해서 사는 경우가 많습니다. 이처럼 세대수가 늘어나면 아파트가 더 필요하게 됩니다. 

 

 

 

6) 울산의 미분양 물량

울산광역시 미분양물량

 향후 아파트 값을 결정짓는 중요한 요인을 뽑으라고 하면 미분양 물량과 수급 상황입니다. 미분양 물량이 늘어나면 아파트 가격은 떨어지게 되어있습니다. 새 아파트도 안 팔리고 쌓이는데 구축을 사고 싶은 사람은 없을 것이기 때문입니다. 울산은 미분양이 살짝 늘어나긴 했지만 그렇게 우려할 수준은 아닙니다. 오히려 2010년에서 2014년까지 미분양 물량이 엄청났네요, 

 

 

 

7) 울산의 수요와 공급

 

울산의 수요와 공급

울산의 공급은 2019년 피크를 이뤘습니다. 이제 더 이상 공급물량을 두려워할 시기는 지났다고 봅니다. 물론 2023년에 중구 입주 물량이 상당히 많지만 2020년부터 누적된 공급 부족 현상으로 거뜬히 넘어갈 수 있을 것이라고 예상합니다. 

 

 

8) 울산의 반전(가격 하락)

울산은 더 이상 가격 하락이 있을 수 없는 곳이었습니다. 수급 상황을 봤을 때 2019년부터 상승했던 아파트 가격이 2021년 하반기에 정점을 찍고 2022년에는 급락하기 시작합니다. 2019년에도 다른 광역시들은 급등을 했지만 울산은 뒤늦게 합류했고 이제 대장 아파트가 앞길을 터주고 2,3군 아파트가 제 가격을 받을 시점에 동반 하락하게 된 억수로 운이 나쁜 케이스라고 생각합니다. 

 

울산대장과 대전대장 아파트 가격비교

울산 대장 아파트 문수로 아이파크와 대전 대장 크로바 아파트를 비교해봤을 때도 대전 상승기 전까지 문수로 아이파크가 5000~1억 정도는 비쌌습니다. 1차 상승기 때 문수로 아이파크가 충분히 12억 이상을 찍을 수 있었지만 그렇지 못했고 지금은 실거래가 가격차이가 더욱 나고 있습니다. 그래서 2021년 6월에 12억 하던 울산의 대장 문수로 아이파크 2차 2단지가 현재 7억 8000으로 거래된다는 것은 과대낙폭입니다. 대구와 비교해 보았을 때도 대구는 8년 동안 아파트 가격이 상승했고 공급 과다로 하락할 수밖에 없는 조건을 갖추고 있지만 울산은 이제 제 가격을 찾으려고 하는 시점에 갑작스러운 금리인상으로 심리로 인해  위축된 모습이라고 봅니다. 울산은 2019년부터 시작해서 단지 1차 상승기만 왔고 2021년, 2022년 역대급으로 수급이 줄었습니다. 2023년만 지나면 안전하게 수익을 낼 수 있는 상황이라고 생각됩니다. 제 경험상 이런 경우에는 눌림목이 큰 만큼 상승폭도 컸습니다. 아파트 가격 상승하는 것을 보면 용수철 스프링이 튀어 오르는 것과 비슷합니다. 지금은 심리에 의해 눌려있지만 금리인상이 안정화되고 수급이 줄어드는 시점인 2024년에는 좋은 흐름을 보일 것으로 예상합니다. 그렇다고 2024년에 움직이게 되면 좋은 매물을 놓칠 수 있으니 지금부터 관심을 갖고 있다가 2023년 입주장에 들어가는 것이 좋은 타이밍이라고 생각합니다.