부동산 반등이 먼저 나타날 지역은? 'feat. 수급기준'

부동산 반등이 먼저 나타날 지역은? 'feat. 수급기준'

 

1) 부동산 가격 요인

부동산 가격에 영향을 미치는 요인으로 금리, 물가, 소득, 인구, 주택공급, 심리 등이 핵심 요인입니다. 세계적인 변수는 글로벌 경제나 세게 경기의 여파가 국내 부동산 시장에 영향을 주는 요인들로 미국발 금리 인상이나 과거 서브프라임 모기지 사태 등 국외에서 발생해 국내 부동산 시장에 직간접적으로 영향을 요소를 말합니다. 시간의 변화에 따른 변수는 다들 아시는 인구수, 주택 공급량, 광역교통망, 재건축 재개발, 정책 추가 등 시간이 흐르면서 변화하는 변수들을 말하며 변화에 대한 예측과 주목이 필요한 부분입니다. 마지막으로 조건적 변수는 이미 고정된 변수들로서 단지 규모, 브랜드 여부, 연식, 용적률, 학교까지 거리, 역까지 거리, 공원 크기 등 이미 정해져 있는 조건에 따라 부동산 가격이 결정되는 요인을 말합니다. 

그중에서 가장 중요한 요인이라고 생각되는 주택수급에 따라 전국에서 가장 먼저 반등이 나타날 곳을 알아보도록 하겠습니다. 

 

2) 전국 아파트 수급현황

전국 아파트 수급상황

2022년 11월 현재 부동산 하락기를 맞아 아파트 거래량이 절벽 상태이고  매매가가 고점 대비 30~40% 하락한 곳이 속출하고 있습니다. 2013년 상승기를 시작해 2021년까지 9년 동안 꺾일 줄 몰랐던 서울 아파트값이 속수무책으로 떨어져 정부가 부동산 거래 활성화를 위해 잇단 규제 완화 카드를 내놓고 있지만 아파트 매수 심리는 좀처럼 회복되지 않고 있습니다. 한국 부동산 조사에 따르면 이번 주 전국 아파트 매매 수급 지수는 지난주보다 하락한 73.1을 기록했습니다. 매매 수급 지수는 조사 기간 내 생대비교지만 단순 수치상으로는 2012년 7월 부동산원이 해당 지수를 조사하기 시작한 이래 연속 역대 최저치입니다. 매매 수급 지수는 100을 기준으로 수치가 내려갈수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미합니다. 전세 시장도 침체가 계속되고 있습니다. 

그렇지만 2023년을 지나면 급격한 공급 부족 현상이 생겨납니다. 이런 상황에서 시장 원리의 기본 원칙인 수요와 공급 측면에서 부동산 하락기가 앞으로 3~4년 지속된다는 주장에 동의할 수 있을까요? 저는 회의적이라고 봅니다. 그럼 전국에서 수급상황을 봤을 때 가장 먼저 반등할 지역은 어디인지 살펴보겠습니다. 

 

3) 전주시 수급현황

전주시 수급현황

전라북도 전주시 수급현황입니다. 2022년도를 정점으로 급격하게 공급량이 줄어듭니다. 이런 곳은 먼저 전세가가 반등하는 현상을 보이고 그로 인한 매매가 상승이 나타납니다. 전세가와 매매가의 갭이 절묘하게 붙어있고 아직 확실한 상승장이라는 신호가 나타나지 않을 때 최적의 진입 시기라고 생각합니다. 이런 지역은 항상 관심을 갖고 봐야 합니다. 전주시에는 입지 좋은 곳에 공시가 1억 미만인 아파트들이 잘 찾아보면 있습니다. 얼어붙은 아파트 시장의 거래 활성화를 위해 취득세 완화가 우선되어야 합니다. 그러나 공시지가 1억 미만인 아파트들은 취득세율이 1.1%이기 때문에 진입하는데 부담이 없을 것으로 봅니다. 

 

4) 광주시 수급현황

광주광역시 수급상황

 

광주광역시 수급현황입니다. 2022년도 급격한 공급량으로 힘들었던 시장이 2023년부터는 공급세대수가 줄어들고 있습니다. 2025년부터는 수요대비 공급이 절대적으로 부족하네요. 이곳도 전주시와 같은 흐름을 보일 것으로 보입니다. 전세가가 반등하는 시기를 보면서 매수시기를 결정하면 안전한 투자처가 될 수 있을 것으로 보입니다. 

 

5)  결론

부동산은 아무도 사지 않으려고 할 때 사서 모두가 사려고 할 때 팔아야 합니다. 역사는 반복되고 이렇게 실행한 사람들이 부자가 되었지만 막상 하락기에 접어들면 매수세가 전멸하게 됩니다. 지금 같은 시기에 전국 아파트의 수급상황을 체크하고 전세가의 움직임을 보면서 급매물을 잡는다면 안전한 부동산 투자방법이 될 수 있을 거라고 생각합니다. 

tip) 사전에 임장을 가서 부동산 소장님과 꾸준히 연락을 하고 좋은 매물을 소개받는 것도 중요한 팁입니다.